نیم قرن انتظار برای خانه دار شدن در تهران! - اخبار ورزشی

جهت دریافت خدمات پتینه با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

آنالیز ها درباره فاصله زمانی خانوار های ایرانی تا کلید مسکن (صاحب خانه شدن) و همچنین فشار اجاره بها در سبد معیشت مستاجر ها نشان می دهد: دو سال پپایی رشد شدید قیمت مسکن و اجاره بها در غالب شهر ها سبب شده است شرایط دسترسی به مسکن شرایط غیرعادی پیدا کند.

در کل کشور - با احتساب میانگین قیمت خانه و درآمد سالانه در سال 98 - شاخص طول انتظار برای صاحب خانه شدن به 8/ 22 سال رسیده است. مفهوم این شاخص آن است که هر خانوار ایرانی با لحاظ نرخ متعارف پس انداز که حدود 30 درصد درآمد است، می تواند پس از حداقل 22 سال، صاحب یک واحد مسکونی 100 مترمربعی گردد.

البته این شاخص با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا برابری میزان افزایش دستمزد ها با تورم سالانه مسکن محاسبه شده است. اما مطابق فرایند گذشته، معمولا به دلیل غفلت سیاست گذار از تعدیل به موقع توان خرید مسکن، این شاخص همیشه افزایش یافته است. در بازار اجاره نشین ها نیز به طور میانگین 27 درصد از مخارج ماهانه مستاجر ها برای اجاره بها هزینه می گردد. ماراتن خانه دار شدن در تهران، نیم قرن طول می کشد. فاصله ایرانی ها تا کلید مسکن در 31 استان، تصویر شده است.

درجه سختی خانه دار شدن و تامین مسکن سنجش شد. این سنجش براساس جدیدترین آمار و اطلاعات رسمی از درآمد و هزینه های خانوار در سال 98 و دو شاخص مرتبط با تامین مسکن براساس این درآمد و هزینه است. دسترسی به مسکن و سهم اجاره مسکن از سبد هزینه های خانوار دو شاخص دنیای است که در این سنجش برای 31 استان کشور و شهر تهران به طور مجزا محاسبه شده است. شاخص دسترسی به مسکن درجه سختی خانه دار شدن به تفکیک استان ها را معین می نماید که طی آن پنج استان با شرایط قرمز معرفی شده است.

شاخص دیگر نیز درجه سختی تامین هزینه های مسکن اجاره ای را برای خانوار هایی که شرایط درآمدی آن ها اجازه خانه دار شدن را به آن ها نمی دهد، آنالیز می نماید. به گزارش دنیای اقتصاد، شاخص های دسترسی به مسکن و سهم اجاره مسکن از سبد هزینه های خانوار دو چراغ راهنما برای سیاست گذار بخش مسکن در دنیا محسوب می گردد؛ به این معنا که سیاست گذاران براساس اینکه این شاخص ها تا چه حد در دامنه طبیعی واقع شده است یا شرایط غیرطبیعی و حتی بحرانی است، تصمیمات کلان خود در بخش مسکن را اتخاذ می نمایند.

طی یکی، دو دهه اخیر این دو شاخص در کشور ما چندان مورد توجه و دقت متولی بخش مسکن قرار نگرفته و در دوره هایی که به طور نسبی به شرایط این شاخص ها توجه شده نیز، صرفا شرایط بازار مسکن تهران و مستاجران تهرانی سنجش شده است؛ اما چنین سنجشی برای استان های دیگر به طور مدون و منظم منتشر نشده است.

در مقطع فعلی نیز دو دسته سیاست کلی در بخش مسکن در مرحله طراحی و اجرا واقع شده است. یکی از این سیاست ها ناظر بر ساخت مسکن ارزان یا اصطلاحا خانه سازی دولتی است که در قالب طرح اقدام ملی مسکن کلید خورده است. سیاست دیگر نیز پیشگیری از تکرار جهش قیمت مسکن و اجاره بها با استفاده از ابزار های اقتصادیاتی است. ویژگی مقطع زمانی فعلی این است که جهش کم سابقه قیمت مسکن اتفاق افتاده است.

طی یک سال 98 میانگین رشد سالانه قیمت مسکن نزدیک 60 درصد و در سال 97 نیز حدود 70 درصد بوده است. هر چند در سال 88 میزان تورم سالانه مسکن بیش از 80 درصد بوده و آنچه در دو سال اخیر رخ داد، رکورد سال 88 را تغییر نداده است، اما از آنجا که در مقطع کنونی طی دو سال پیاپی قیمت مسکن و اجاره بها جهش کرد، شرایط اکنون برای خانه اولی ها و مستاجران بسیار بغرنج است.

از طرفی نرخ رشد نقطه ای بیش از 100 درصدی مسکن در بعضی ماه های دو سال اخیر نیز رخدادی بی سابقه دست کم از سال 91 به بعد بوده است. میانگین رشد اجاره بها در شهر تهران طی سال 98 حدود 37 درصد بوده که اگرچه رقم قابل توجهی است، اما رکورد سال 86 را که 39 درصد رشد اجاره بها ثبت شده جابه جا نکرده است.

سنجش دو شاخص معین نماینده شرایط بازار مسکن در شرایط خاص فعلی از این بابت که سیاست گذار را برای اتخاذ تصمیم بهینه هدایت می نماید، اهمیت ویژه ای دارد. در موضوع شاخص دسترسی به مسکن، دو شیوه متداول محاسبه وجود دارد. یک محاسبه براساس اختصاص 100 درصد درآمد خانوار به امر خرید مسکن است که به عنوان شاخص دسترسی به مسکن در دنیا شناخته می گردد.

در این شاخص معین می گردد با فرض محال اختصاص کل درآمد خانوار به بخش مسکن، چند سال طول می کشد تا خانوار صاحبخانه گردد. در عین حال این شاخص با نرخ طبیعی پس انداز که معادل یک سوم درآمد خانوار در نظر گرفته می گردد نیز، قابل محاسبه است. در شکل دوم، شاخص طول زمانی انتظار برای صاحبخانه شدن براساس تجهیز اقتصادی متعارف خانوار ها در کل دنیا برآورد می گردد.

این شاخص براساس داده های آماری مربوط به درآمد و هزینه خانوار در کشور طی یک سال 98 در فرض اختصاص 100 درصد درآمد به امر خانه دار شدن، 8 سال و 7 ماه محاسبه شده است. این در حالی است که اگر نرخ طبیعی پس انداز برای محاسبه این شاخص مبنا قرار گیرد، حدود 5/ 22 سال زمان می برد تا خانوار بتواند خانه ملکی داشته باشد. سال 98 درآمد هر خانوار در کل کشور به طول میانگین 54 میلیون تومان بوده است که پس انداز 18 میلیونی از این درآمد مبنای محاسبه قرار گرفته است.

آنچه در کشور های اروپایی و آمریکایی به عنوان شکل متعارف این نرخ درنظر گرفته می گردد، 10 سال است؛ به این معنا که اگر خانوار بیش از 10 سال زمان برای خانه دار شدن با سطوح درآمد فعلی احتیاج داشته باشد، شرایط بازار مسکن را غیرعادی و درجه سختی خانه دار شدن را بالاتر از محدوده مجاز تلقی می نمایند و با وضع سیاست های مرتبط با تقویت قدرت خرید مسکن در بالاترین سطح، برای بهبود شرایط بخش مسکن ورود می نمایند.

برای این منظور کشور های دنیا عموما روی دو موضوع متمرکز می شوند؛ نخست اعطای تسهیلات خرید با قدرت بالا برای پوشش حداقل 50 درصد از قیمت مسکن است؛ به شکلی که تسهیلات گیرنده استطاعت بازپرداخت اقساط وام را داشته باشد. موضوع دوم نیز که به شکل همزمان با راه حل اول به کار گرفته می گردد، تحریک سرمایه گذار ساختمانی برای عرضه مسکن در سطح کف احتیاج سالانه مسکن جامعه است.

داده های مذکور به روشنی نشان می دهد شرایط کشور در حوزه مسکن غیرعادی است و دوره انتظار بیش از 22 ساله برای خانه دار شدن، از محدوده معقول بسیار فراتر رفته است. محاسبات مذکور برای معین درجه سختی خانه دار شدن براساس مساحت 100 مترمربعی یک واحد مسکونی اجرا شده است. هرچند در استان های مختلف ممکن است میانگین متراژ مورد تقاضای خریداران مسکن متفاوت باشد، اما گزارش مرکز آمار حاکی است، میانگین مساحت مسکن در معاملات کل کشور طی یک سال گذشته 105 مترمربع بوده است. قیمت فروش یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در کشور طی سال 98 به طور میانگین 411 میلیون تومان و در شهر تهران یک میلیارد و 330 میلیون تومان بوده است.

در این بین شرایط شاخص دسترسی به مسکن در 10 استان به مراتب رنج آورتر از سایر نقاط کشور است. این استان ها شامل تهران، مرکزی، اصفهان، آذربایجان شرقی، قم، خراسان رضوی، البرز، فارس، قزوین و گیلان است. در شهر تهران در حال حاضر شرایط شاخص دسترسی به مسکن با احتساب اختصاص 100 درصد درآمد خانوار به امر خرید مسکن، طول دوره انتظار خانه دار شدن 16 سال و 4 ماه محاسبه شده است.

این در حالی است که با در نظر دریافت نرخ طبیعی پس انداز خانوار ها این مدت 49 سال خواهد بود؛ به این معنا که اگر یک خانوار تهرانی در شرایط ثابت و اصطلاحا گلخانه ای که در آن قیمت مسکن مشمول تورم نگردد یا نرخ تورم مسکن با رشد درآمد خانوار برابر باشد، یک سوم درآمد سالانه خود را پس انداز کند، نیم قرن طول می کشد تا بتواند یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کند.

این در حالی است که طی بیش از دو دهه اخیر، تغییرات بلندمدت تورم حکایت از رشد ماهانه 21 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی این مدت به طور میانگین داشته است و حساب کردن روی شرایط گلخانه ای با وجود این سابقه، معقول به نظر نمی رسد. بهترین شرایط این شاخص در شهر تهران از سال 84 به بعد، دقیقا در سال 84 ثبت شده که زمان انتظار خانه دار شدن با فرض نرخ طبیعی پس انداز 22 سال بوده است. این شاخص همچنین در سال 88 معادل بیش از 26 سال بوده و به تدریج افزایش یافته تا اینکه با پشت سرگذاشتن دوره های جهش متوالی قیمت مسکن در طول 2 سال اخیر، به حدود نیم قرن رسیده است.

پس از شهر تهران که با پس انداز بیش از 16 ساله 100 درصد درآمد خانوار، خرید مسکن میسر است، استان مرکزی با دوره انتظار 7 سال و 5 ماه، اصفهان با 7 سال و 3 ماه و آذربایجان شرقی و قم هر یک با 7 سال، در مراتب بعدی شاخص دسترسی به مسکن قرار دارند و شرایط نامساعدی را تجربه می نمایند.

البته در خصوص استان های دیگر به جز 10 استانی که شرایط نامطلوبی دارند، یک گزاره باید مورد توجه قرار گیرد؛ اینکه بسیاری از طرفین معاملات مسکن در این استان ها تمایلی به ثبت اطلاعات معاملات خود در سامانه رهگیری معاملات ندارند و در نتیجه داده های قیمتی واقعی در محاسباتی که مرکز آمار درباره قیمت مسکن در این استان ها انجام می دهد، به اندازه کافی در دسترس نیست. به همین خاطر ممکن است در محاسبه شاخص دسترسی به مسکن براساس داده های مرکز آمار، استان هایی وجود داشته باشد که دوره انتظار خانه دار شدن در آن ها زیر سه سال باشد؛ در حالی که در واقعیت چنین نیست.

نکته دیگر درباره محاسبه شاخص دسترسی به مسکن، این است که در خصوص استان تهران شرایط شاخص به مراتب بهتر از شهر تهران ارزیابی شده است. علت این است که بسیاری از ساکنان شهر های اطراف تهران، در کلان شهر مادر مشغول به کار هستند و در نتیجه سطح درآمد آن ها با سطح درآمد شهفرایندان تهرانی یکسان است. آن ها در واقع جمعیت روز تهران هستند که درآمد خود را در این شهر کسب می نمایند و در عین حال هزینه های سکونتشان بابت استقرار در حومه، به مراتب پایین تر است. طبعا این واقعیت روی ارقام محاسبه شاخص دسترسی به مسکن در این استان بی تاثیر نبوده است.

ارزش اطلاعات به دست آمده از این شاخص این است که معین می نماید سیاست گذار باید در طرح اقدام ملی مسکن کدام استان ها در اولویت اجرای طرح های ویژه مسکن سازی دولت قرار بگیرند. طبیعی است با توجه به محدودیت هایی که دولت برای اجرای طرح خانه سازی ارزان با آن روبه رو است و مشکلاتی از قبیل کمبود زمین مرغوب، زمان اندک و هزینه های بالای اجرای پروژه های مذکور، اولویت بندی پروژه ها اهمیت مضاعفی دارد.

در عین حال دولت باید بداند اگر تسهیلات قدرتمندی به یاری متقاضیان مسکن بیاید، شرایط یکباره به نفع بهبود بخش مسکن تغییر می نماید. در واقع چیزی که می تواند این ماراتن و فاصله زمانی تا خانه دار شدن را کوتاه کند، تعدیل واقعی و موثر سقف تسهیلات مسکن متناسب با شرایط قیمت فعلی و میزان درآمد خانوارهاست.

در خصوص شاخص مربوط به سنجش دشواری تامین مسکن اجاری برای مستاجران نیز میانگین نرخ اجاره بها در سال 98 و نیز هزینه های سالانه خانوار ها در این سال به تفکیک 31 استان مدنظر قرار گرفته است. به طور میانگین در کشور 27 درصد از هزینه سالانه خانوار ها صرف تامین مسکن اجاری می گردد. این رقم در تهران حدود 56 درصد است و این یعنی شرایط شهر تهران به مراتب بغرنج تر از میانگین کشوری بوده و هر خانوار بیش از نصف هزینه های ماهانه خود را صرف پرداخت اجاره بها می نماید. در سایر استان ها به جز تهران نیز حدود 20 درصد از هزینه هر خانوار اجاره نشین به پرداخت اجاره بها اختصاص دارد.

در این محاسبات مساحت میانگین آپارتمان مسکونی مستاجران 75 مترمربع پیش بینی شده است. بر این اساس میانگین اجاره بهای ماهانه پرداختی از سبد هزینه های خانوار های مستاجر در تهران طی سال گذشته 3 میلیون و 375 هزار تومان و در کشور یک میلیون و 80 هزار تومان بوده است. این در حالی است که میانگین هزینه های ماهانه هر خانوار تهرانی به طور کلی حدود 6 میلیون تومان در پایتخت و حدود 3 میلیون تومان در سایر استان ها برآورد شده است.